부동산 투자의 정석 - 김원철

안녕하세요

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이번에 절판된 부동산 책들을 대량 구매했습니다.(제본 9권)

수학의 정석에 길들여진 저는

주입식 교육이 어쩌면 더 편하기도 했어요. 심지어 수학의 정석을 좋아한 이과생 ㅎㅎ

그럼에도 부동산 투자에 정석이라는 말에

부동산투자에 정석이 있을수 있나 하는 반발감으로 이 책을 제일먼저 읽었는데요

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왜 정석이라고 썼는지..

사실 이 책 초판은 07년에 쓴 책인데 하도 유명해서 16년에 재발행한 책입니다

정석이라는 말답게 23년에 읽어도 딱 들어맞습니다

요새.. 지수에 빠져서.. (죄송)

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어찌보면 상승과 하락 사이클을 다 겪은 저자가 쓴 책이라 그런지

가볍지 않고

어떤 부동산 투자를 하라고 편향되어 말하지도 않습니다

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너바나님을 좋아하는 분이라면 좋아하실거 같습니다

원칙이 같습니다

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단지, 저자는 재개발, 재건축, 오피스텔, 분양권도 수익을 낼 사이클 상 사도 되는 시기고, 수익을 낼 수 있는 가격이면 사라고 하는게

다르다면 다르다고 할 수 있겠네요

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물론 가장 쉽게 할 수 있는것은 전세를 통한 레버리지 투자라고 말합니다

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오마이갓.. 적절한 시점에 유트브에 나오셧네욧??

알고보니 22년에 개정판으로 내셨네요..

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https://youtu.be/F5sG31XiVrU

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1장부동산 투자, 여전히 유효한가

불. 호황에도 흔들리지 않는 투자법 찾기

향후 주택은 20년간 부족하다

왜? 가구수는 35년까지 늘 곳이다 + 다문화 가정 증가 + 고령인구 증가

미국, 영국같은 선진국의 자가보급률이 높지만 부동산 가격은 꾸준히 상승해왔다

우리 시장경제에서 부동산 가격이 얼마만큼의 거품을 형성하는지 살펴보는게

미래를 예측하는데 도움이 된다

모든 투자 자산에 있어 가격 폭락은 일정부분 피할 수 없다. 투자자산에는 거품이 발생할 수밖에 없다

물론 폭락도 언제든지 발생할 수 있다

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정부의 유일한 경기부양 카드는 부동산이다 >> 現 정부의 정책을 잘 보아야하는 이유

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정부는 인디언이 맞습니다. 가격이 오를때까지 부양책을 내놓는다. 정부가 부동산 부양카드를 꺼내들었다면 곧 상승이 올 것이라고 판단해도 무방하다

...

부동산 경기가 하락하고 장기화되는건 장기침체의 시작이 아니라 투자자의 입장에서 기회가 오는 것임을 알 수 있다

얏호~

투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야한다. '내 생각이 괜찮은 건가?'

늘 자신의 투자행위가 맞는 것인지 물어야한다

2장. 현명한 투자자의 정석

3,000만원씩 4년간 투자해 여유롭게 살기

역세권 소형아파트의 전세가 상승은 생각보다 큰 것을 알 수 있다

부동산은 활황과 불황을 반복하는데 불황이 있기때문에 이렇게 투자할 수 있는 부동산이 만들어진다

 

미래에도 여전히 수요가 몰릴 역세권 아파트. 구도심 낡은 빌라 : 인천, 부천, 김포, 의왕, 군포, 성남, 수원, 광주, 하남, 구리, 양주

노른자위 지역의 소형아파트는 확실히 희소성이 있다

막차를 타면 10년을 기다려야한다

10년간 같은가격이었던 시절이 있던.. 도곡렉슬

대출을 받지않는 전략은 모든 위기에 빛난다

어떤 경우라도 끝까지 사랑남는 것이 더 중요하다

부자가 된 현실적인 이유는 '위기가 왔다. 그들에겐 돈이 있었다'

국가가 휘청거릴만한 위기는 3~4년 보통 10년에 한번정도 발생한다

1997년 IMF/ 2003년 카드대란 /2008년 금융위기 /2012년 유럽발위기

부자들에겐 늘 돈이있다. 게다가 시스템이 있다

늘 돈이 나오고 항상 남는 현금이 있다

.....

이게 시스템이다

부자는 시스템을 만들고 기다린다

전세보증금이라는 것은 원칙적으로 부채다. 잊지말아라

수익형 부동산이 어느정도 쌓이면, 자금을 3년정도 모아 대출을 받아 작은 상가주택이나 소규모 빌딩을 매입하는 것도 방법이다

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기존의 주택을 월세로 전환하거나 일부 부동산을 차익 실현하고

상승률이 더 높은 대상으로 전환하는 것도 방법이다

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전세보증금이 꾸준히 상승하는 자산을 장기 보유해서 꾸준히 현금흐름을 발생시키는 것

3장. 탁월한 투자자의 정석

핵심 부동산 투자로 경제적 자유 얻기

부동산 활황, 생각보다 길지않다

핵심부동산이란 어떤 상황이 오더라도 꼭 오를 수 밖에 없는 부동산

핵심부동산이란 리스크에 강하다

어떤 상황에서도 덜 무너지고 설령 무너져도 빨리 회복한다. 장기적으로 봐도 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보인다

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핵심부동산을 사더라도 너무 비싸게 오른 시점에 매수하면 핵심으로서의 가치는 전혀없게된다

 

 

 

10년간 자산의 변화가 없을 경우.. 당신은 버틸수 있겠는가?

 

시장에서는 묻지마 투자로 성공한 사람들의 이야기가 회자되지만

묻지마 투자로 망한 사람들의 이야기는 잘 드러나지 않는다

부동산 시장 향후 20년을 좌우할 핵심키워드5

1. New(새아파트)

2. 역세권

3. 소형

4. 강남권

5. 임대료

4장. 투자 고수의 정석

2년만에 평생 열매 맺는 머니트리 만들기

투자계의 고수는 '먹고 들어가는 투자 = 이익을 확보한 상태에서 투자하거나 원금을 빠른 시간 내에 회수하는 투자' 즉, 잃지않는 투자를 하는 사람이다

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고수가 되려면 1) 투자의 때를 기다려야한다 2) 계속해서 열심히 물건을 찾아야한다

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불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라

 

투자의 때를 알려주는 신호들

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1. 부동산 불황기가 3년이상 지났다

2. 미분양물량이 최대로 증가

3. 분양물량이 역대 최저

4. 경매 낙찰가율이 사상 최저

5. 전세가율이 사야 최고치에 근접

6. 폐업하는 중개업자가 속출

7. 정부의 부동산 활성화대책이 등장

5장. 대상별 투자의 정석

궁합에 맞는 대상 찾아 풍요로운 삶 누리기

 

1. 아파트 투자의 정석

대단지, 학군, 로열동/로열층, 면적은 85㎥ 이하, 역세권, 기반시설, 성장성(호재)

전망이 탁 트인 1층 아파트인데 가격이 저가로 나왔다면 투자 가능

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2. 개건축 투자의 정석

남은 용적률이 많은 재건축, 높은 가격에 일반 분양할 수 있는 곳, 용적률 상향가능성이 큰 곳, 재건축이 순차적으로 진행될 지역

무조건 가격이 저점일때 잡아라

재건축 가능성이 잇는 아파트들이 몰려있는 지역은 거래량이 많아 가격상승에 유리하다

> > 개포주공, 반포일대, 고덕주공, 목동

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매수하고 싶은 재건축 물건에 대한 인기가 너무 뜨거운 상태라면 과감하게 돌아설 줄 알아야한다

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탄력성있는 재건축 아파트를 골라라..

대지지분이 높고 임대수익률 수준이 은행이자보다 높은단지.

아직 재건축 이야기가 나오지 않고 + 연식이 오래된 아파트

지은지 25년된 아파트 정도가 적합하다

리센츠 42㎡ 미분양났지만 임대수익률이 확보되어 차후에 대박을 침

3억이 10억으로 ㅎㄷㄷ 12평...

 

3. 분양권 투자의 정석

신규 공급이 없던 지역, 최초 분양권을 잡아라. 현재 거주하는 집을 때가 되면 과감하게 매도하라.

택지개발지구의 중심지 아파트를 노려라. 핵심지역의 분양권은 장기 보유하라.

침체기 3년 이후 분양권을 주목하라~

핵심지역의 분양권은 저층이라도 매수하라

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미분양 고수의 놀이터

1) 모든 조건이 좋은데 가격만 비싼지

2) 모든 조건이 좋은데 주변 물량의 영향을 받고 있는건 아닌지

3) 파격할인분양가가 임대가와 유사한지

4. 오피스텔 투자의 정석

전용면적을 보라, 싼 오피스텔이 더 좋은 오피스텔이다. 택지개발지구 중심상업지구의 오피스텔을 노려라

10년이 지나면 매도를 고려하라

오피스텔가격의 적정성은 향후 예상되는 임대료 수준을 고려해서 역으로 수익률을 계산해보면 된다.

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"택지개발지구의 중심상업지구 내에 오피스텔 중"전철역에서 가장 멀리 떨어진 오피스텔을 매수하라(매수가는 싼데 임대료는 비슷하다)

5. 단독주택 투자의 정석

평지, 역세권, 다가구, 넓은 도로를 낀 주택, 전철 노선이 예정된 지역은 조정국면을 이용하라

주변에 새집이 생기고 있다면 최대한 늦게 매도하라

전철역 주변에 1종 일반 주거지역으로 지정된 곳에 관심을 가져라..

지나치게 절약하는 습관은 버려라.. 적당히 절약해라

지식에 대한 투자에 지갑을 열고, 주변사람들에게 고마움을 표현하는데 인색하지 말자

때는 반드시 찾아온다. 그러니 인생을 지친상태로 살아갈 필요는 없다.